P.U.A. “Cercola” a San Michele Extra: centro commerciale con Filobus?

 

 

Nella seduta del 9 giugno 2017 la Giunta ha approvato, con la Deliberazione n. 224/2017, il Piano Urbanistico attuativo (PUA) denominato “Cercola”, il cui ambito di intervento interessato dal PUA Scheda Norma 402, si trova in Località San Michele Extra, quartiere Madonna di Campagna (ATO 6), nel territorio della 7^ Circoscrizione.

Tra l’adozione del PUA, con contestuale approvazione del progetto preliminare di opera pubblica a contributo di sostenibilità relativo alla realizzazione del parcheggio scambiatore del filobus, avvenuta con Deliberazione della Giunta Comunale n. 142 del 07 aprile 2016 e l’approvazione del PUA in oggetto, relativo alla Scheda Norma 402, il Comune di Verona ha approvato la Variante 22 al Piano degli Interventi (efficace dal 17/03/2017).

L’intervento riguarda la realizzazione di un’area a destinazione servizi, commerciale e residenziale in terreni situati a est del Comune di Verona ed è stato scandito dalle seguente tappe temporali [n.d.r.: per i cultori delle date con correlate scelte politiche]:

1. approvazione schema di accordo pianificazione territoriale tra IMMOBILIARIA S.r.l. e Comune di Verona scheda norma 402: Delibera Giunta n. 249 del 08/08/2013;
2. accordo di pianificazione: firmato 12/11/2013 ;
3. istanza di PUA: presentata il 18/08/2014 ed integrata il 10/09/2014;
4. avvio del procedimento: 18/09/2014;
5. adozione PUA e approvazione progetto preliminare opera pubblica: Delibera Giunta n. 142 del 07/04/2016;
6. progetto definitivo opera pubblica: depositato il 09/02/2017 e il 21/02/2017;
7. atto integrativo dell’accordo di pianificazione: 09/03/2017;
8. decadenza automatica Scheda Norma n. 402 (art., c.5, delle NTO): 13/03/2017;
9. entrata in vigore della Variante n. 22: 17/03/2017 approvata con Deliberazione Consiliare n. 8 del 16/02/2017;
10. parere motivato Commissione VAS: 21/04/2017 n. 58;
11. richiesta verifica e perfezionamento elaborati: 09/05/2017 (depositati il 19 e 29/5/2017);
12. accordo di pianificazione confermativo: 17/05/2017 con tale atto si confermano i contenuti dell’accordo originario del 09/03/2017;
13. termini per l’approvazione del PUA: 31/07/2017 ( 75 giorni dalla data dell’accordo del 17/05/2017).

L’ambito del PUA prevede una Superficie Utile Lorda (SUL) di intervento pari a 52.400 m2 , con destinazione mista commerciale (SUL attribuita 24.550 mq), terziario (SUL attribuita 7.850 mq) e residenziale (SUL attribuita 20.000 mq). E’ importante sottolineare che parte dell’area di intervento sarà destinata alla costruzione del terminal della nuova infrastruttura filoviaria in progetto per il Comune di Verona e del relativo Parcheggio Scambiatore, che consentirà l’accesso al centro urbano dall’area Est di Verona senza il mezzo privato. In fase di definizione di massima del progetto, l’ambito di PUA è stato suddiviso in 3 comparti:

– Comparto denominato F + PS – il comparto del filobus e del parcheggio scambiatore; in questo comparto è stata prevista la realizzazione di un fabbricato servizi ad uso del parcheggio scambiatore (SUL attribuita 200 mq) ed inoltre la realizzazione di un parcheggio per biciclette ed eventuale bike sharing, poiché si propone la realizzazione di una ciclabile sia in ambito che extra ambito. Si fa presente che il progetto filobus prevede esclusivamente l’esproprio della “pipa” mentre nel PUA in oggetto viene ceduta necessaria alla realizzazione del campo pozzi dello stesso. In questo comparto si avranno quindi tre aree: area del parcheggio scambiatore, in cessione all’Amministrazione Comunale, area in esproprio del filobus e area in cessione all’Amministrazione Comunale del filobus.

– Comparto n. 1 – ad Est, usi commerciale e terziario che comprende le unità minime di intervento (UMI) UMI A_1, UMI A_2 e UMI A_3

– Comparto n. 2 – ad Ovest, usi residenziale, commerciale di vicinato (art. 159 NTO del PI) e terziario che comprende le unità UMI B_1, UMI B_2, UMI B_3, UMI B_4 (Corte Cercola esistente) e l’UMI C_1.

La realizzazione del progetto comporta l’occupazione dell’area destinata alla trasformazione dallo strumento urbanistico comunale e quindi la sottrazione di superficie attualmente destinata alla coltivazione. Il Progetto comporta un consumo della “risorsa ambiente naturale“ (suolo) pari a circa 224.000 m2, così ripartito:

• Parcheggi: 48.061 mq (21,5%);
• Aree destinate ad attività commerciali e spazi annessi: 32.266 mq (14,4%);
• Aree verdi associato alla viabilità: 12.187 mq (5,4%);
• Aree verdi private: 22.745 mq (10,2%);
• Aree boscate: 20.624 mq (9,2%);
• Parchi urbani: 19.817 mq (8,9%);
• Rete stradale: 51.246 mq (22,9%);
• Edifici residenziali e terziario: 12.674 mq (5,7%);
• Vegetazione a dominanza di canneti/giuncheti: 4.241 mq (1,9%);
• Totale complessivo: 223.860 mq (100%).

Vengono inoltre previsti due svincoli dalla T-Est per poter raggiungere comodamente il capolinea del filobus e il relativo Parcheggio Scambiatore e, per consentire una separazione dei flussi di traffico interni al comparto e correlati al parcheggio scambiatore, è stata progettata una seconda corsia in uscita dal primo accesso sulla rotatoria e con ciò una “contro-strada” contigua alla rampa di immissione. Il progetto prevede la ristrutturazione della “corte Cercola” esistente (UMI B_4) ossia il recupero del fabbricato destinato ad abitazione rurale e la sua rifunzionalizzazione a terziario/residenziale con recupero delle strutture esistenti e consolidamento strutturale, poiché attualmente la stessa risulta completamente in abbandono e con alcune porzioni crollate. Il progetto prevede che la corte rimarrà nel verde, essendo completamente circondata dal parco pubblico in cessione e verranno mantenute anche le piante esistenti all’interno della stessa.

Il PUA in oggetto interessa un’area individuata dal Piano degli Interventi del Comune di Verona che comprende una Cava ricomposta denominata “Cava Sercola” realizzata a ridosso degl ianni ’60. Tale cava è costituita da un bacino qualificato come “ex cava di prestito”, mai autorizzata e comunque mai oggetto di regolamentazione, progetto di riconversione e/o recupero, a quanto consta a suo tempo utilizzata nell’ambito dei lavori di realizzazione della contigua tangenziale est. La stessa ex-cava ricade all’interno della fascia di rispetto delle risorse idropotabili, come individuato nella Tavola dei Vincoli e della Pianificazione Territoriale del PAT, in quanto nell’area immediatamente a nord dell’ambito di studio si rileva la presenza della risorsa idropotabile dell’impianto di captazione di Acque Veronesi. Tale elemento è di potenziale pericolosità per l’inquinamento delle falde essendo ubicato all’interno della fascia di rispetto di 200 m dei punti di captazione di sorgenti idropotabili e quindi in totale contrasto con le norme del Piano di Tutela delle Acque della Regione Veneto. Il progetto ne prevede la chiusura così come consentito dalla prescrizione n. 7 della Scheda Norma nonché dallo Schema di Accordo definitivo di Pianificazione.

La domanda che sorge è: fino ad oggi siamo certi che non è avvenuta nessuna contaminazione della falda ?.

Le Opere di Sostenibilità a carico della S.N. n. 402 comprendono:

1. la realizzazione del Parcheggio Scambiatore al Capolinea del Filobus di VR Est e delle relative corsie di entrata / uscita dalla rotatoria della bretella autostradale e della viabilità di collegamento al comparto (Assi 1-2-3-4) inclusi i sottoservizi di competenza stradale (rete acque meteoriche e illuminazione pubblica). Il Parcheggio Scambiatore comprende circa 212 stalli auto oltre a 8 BUS extraurbani APT e verrà realizzato con separato progetto di opera pubblica parte in ambito del comparto e parte fuori ambito di proprietà di terzi da acquisire;
2. le corsie di entrata / uscita al comparto in affiancamento / allargamento alla Tangenziale Est (Assi 5-6-7) per la parte entro la fascia di rispetto autostradale inclusi i sottoservizi di competenza (opere parte in ambito del comparto e parte fuori ambito di proprietà Autostrada BS-PD e MIT);
3. la riqualificazione e messa in sicurezza della pista di accesso in rotatoria da via Unità d’Italia (Asse 12 opera fuori ambito);
4. la sistemazione e semaforizzazione dell’intersezione via U. d’Italia – via Gottardo (opera fuori ambito).

Da cronoprogramma, i lavori inizieranno nel 2018, al termine dell’iter autorizzativo. La FASE 1 riguarderà la predisposizione del cantiere, la demolizione di eventuali opere, l’estirpo e la rimozione della vegetazione, i movimenti terra, la bonifica dell’area dell’ex-cava di prestito. Queste operazioni verranno effettuate in un’unica soluzione nel primo periodo invernale, in modo da ridurre al minimo gli impatti sulla fauna locale. La FASE 2 si svolgerà nel medesimo anno 2018 e interesserà la costruzione della viabilità principale, i parcheggi, il bacino di laminazione e tutti i servizi a rete comuni. La FASE 3, a cavallo tra il 2018 ed il 2019, riguarderà la costruzione del comparto commerciale. In questa fase si procederà anche alla preparazione e piantumazione delle aree verdi di mitigazione, indicativamente tra settembre e novembre 2018 e nei primi mesi del 2019. Le rimanenti aree edificate per il terziario-residenziale verranno costruite tra il 2019 ed il 2021 in diverse fasi successive. In corrispondenza di ciascuna fase di costruzione dei fabbricati si riattiveranno anche le fasi di lavoro relative a viabilità, parcheggi e reti di servizi collegati.

Tra i Pareri motivati pervenuti sull’opera giova ricordare quello di ARPAV del 05/04/2017 che ha affermato la produzione di effetti negativi sull’ambiente in caso di realizzazione dell’opera relativamente a:

• peggioramento della qualità dell’aria per effetto delle emissioni in atmosfera prodotte dalle attività commerciali in progetto sia dal traffico veicolare;
• aumento dell’inquinamento da rumore sia per effetto delle strutture commerciali sia del traffico indotto/attratto;
• consistente perdita di suolo per effetto della stessa impermeabilizzazione dell’area causata sia dalla realizzazione dei parcheggi sia delle strutture commerciali abitative.

La Circoscrizione 7^ aveva espresso, il 10/10/2015, parere negativo sull’opera commerciale a causa della vicinanza (1 e 2 Km) di altri due centri commerciali (Le Corti Venete e Verona Est UNO). Mentre per quanto riguarda il residenziale aveva evidenziato un problema già  noto a verona , ovvero l’elevato numero delle case nuove e non ancora finite ed altre autorizzate ma non ancora realizzate.

Il progetto del Filobus a cui la nuova Amministrazione dovrà a breve mettere le mani dovrà considerare anche l’estensione e l’impatto causato dal PUA “Cercola” il cui termine per l’approvazione ricordiamo scadrà il 31 luglio 2017.

Speciale Alberto