Adeguati i valori della “monetizzazione sostitutiva” urbanistica: fermi da 11 anni

 

 

La Giunta comunale ha provveduto ad adeguare l’ammontare del costo dei valori di monetizzazione sostitutiva delle aree e delle opere di cui all’art. 24 delle NTO del PI applicando una percentuale di aumento del 22,7% pari all’indice ISTAT del costo di costruzione, misurato da settembre 2012 a gennaio 2024. Erano 11 anni che non veniva fatto

Sono passati ben 11 anni e qualche mese senza che sia stata applicata la rivalutazione monetaria sulla monetizzazione sostitutiva della cessione degli standards urbanistici, istituto di frequente utilizzo nella prassi amministrativa consistente nel versamento al Comune di un importo alternativo alla cessione diretta delle stesse aree ogni volta che tale cessione non venga disposta. L’importo della rivalutazione ammonta al 22,7%, pari all’indice ISTAT del costo di costruzione, misurato da settembre 2012 a fine periodo attualmente indicato a gennaio 2024.

Perché le precedenti Amministrazioni comunali non l’hanno fatto?

A quanto ammonta il minor introito nelle casse comunali a causa del mancato aggiornamento?

Andiamo con ordine.

Il disposto di cui all’art. 24 delle vigenti Norme Tecniche Operative (NTO) “Criteri di determinazione della quota di monetizzazione sostitutiva “ del Comune di Verona definisce e disciplina l’istituto della monetizzazione, prevedendo che la monetizzazione sostitutiva consiste nella corresponsione al Comune di una somma commisurata al valore degli standard urbanistici e/o edilizi o di altre dotazioni dovute non reperiti per effetto dell’applicazione di previsioni specifiche inserite nelle presenti norme, nel repertorio normativo o nelle schede norma.

La monetizzazione è autorizzata dal Comune su espressa domanda formulata dai soggetti obbligati al reperimento degli standard urbanistici e/o edilizi in sede di istanza di ottenimento del titolo abilitativo di legge degli interventi diretti o di approvazione degli interventi indiretti. Mentre l’entità della monetizzazione sostitutiva è determinata o aggiornata dall’organo comunale (n.d.r. Giunta) competente sulla base dei seguenti criteri:

1. a) il valore di monetizzazione delle aree a standards viene calcolato in relazione alla destinazione urbanistica dell’immobile che ha determinato l’obbligo della monetizzazione facendo riferimento alla Tabella “Dotazione di aree per servizi – Valori delle aree per la monetizzazione sostitutiva” redatta a cura del Settore Estimo Beni Pubblici ed aggiornata annualmente;
2. b) il valore delle opere di urbanizzazione o dei parcheggi P1 e P2, è valutato sulla base dei costi medi rilevati nell’ambito di analoghi progetti di opere pubbliche approvati dal Comune, o in mancanza, in applicazione del prezziario regionale delle opere pubbliche.

I proventi delle monetizzazioni sono allocati in un fondo vincolato per la realizzazione di piantumazioni di aree pubbliche o di uso pubblico inclusi i parcheggi ed i filari alberati stradali, nell’ATO in cui i privati hanno ottenuto l’autorizzazione per edificare / ampliare / riqualificare gli edifici, dando priorità all’area del PRUSST – Parco di Santa Teresa ed ex scalo merci, futuro Central Park – all’attuazione della Green Belt, nonché per interventi di riqualificazione del verde esistente su aree pubbliche, quali parchi e giardini di quartiere, o finalizzati alla conservazione di ecosistemi, paesaggi ed habitat di specie inclusi nel progetto di rete ecologica del PI.

La quota di monetizzazione sostitutiva delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria è scomputabile dal contributo dovuto in applicazione degli oneri tabellari di urbanizzazione primaria e secondaria ai sensi di legge (di ciò ne scrivo alla fine).

Infine, la monetizzazione sostitutiva realizzata per opere legate ad un intervento su un territorio comunale è vincolata alla realizzazione di opere / servizi / manutenzioni straordinarie sul territorio stesso della Circoscrizione interessata dall’insediamento o in prossimità nella misura del 100%.

La Giunta comunale, nella seduta del 16 aprile (N. 398), ha posto rimedio alla “svista” applicando, ed approvando, la rivalutazione (il 22,7%), considerato che l’ultima determinazione dei valori di monetizzazione sostitutiva delle aree e delle opere è stata approvata con deliberazione della Giunta Comunale n. 334 in data 12 settembre 2012 e che pertanto l’aggiornamento previsto dal comma 4 dell’art.24 delle vigenti NTO del P.I. deve calcolarsi dal settembre 2012 ad oggi!

Alcune considerazioni sull’azione amministrativa che, a quanto pare, visto il caso, non brilla di tempestività (almeno nel pratico, poi occorre verificare se amministratori o Uffici tecnici comunali avevano lanciato nel tempo l’allarme).

Ai sensi dell’art. 41 – quinquies, comma 8, della L. 17 agosto 1942, n. 1150, tutti i Comuni in sede di formazione dei nuovi strumenti urbanistici ovvero della revisione di quelli esistenti devono osservare «limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati, nonché rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi».  Il capoverso successivo precisa, che i «limiti e i rapporti previsti dal precedente comma sono definiti per zone territoriali omogenee, con decreto del Ministero per i lavori pubblici di concerto con quello per l’interno, sentito il Consiglio superiore dei lavori pubblici». Il D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, ha disciplinato per ogni zona omogenea le misure concrete dei parametri che devono essere rispettate in sede di formazione degli strumenti urbanistici generali, ovvero di varianti al PRG, la cui concreta quantificazione spetta agli organi della pianificazione urbanistica.  Tra gli standard rientrano anche quelli che – sia per le zone residenziali, che per quelle produttive – individuano le quantità minime di spazi che devono essere destinati alle attività collettive, a verde pubblico, ovvero a parcheggi.

Non sempre, tuttavia, la cessione delle aree a standard urbanistici appare possibile, oppure opportuna per vari motivi che ora non elencherò. In alternativa alla cessione si è, così, diffuso il ricorso all’utilizzo dell’istituto della «monetizzazione» degli standard urbanistici che consiste «nel versamento al comune di un importo alternativo alla cessione diretta delle stesse aree, ogni volta che tale cessione non venga disposta»: in altri termini essa si sostanzia nella «possibilità che i privati, considerate natura e specificità degli interventi assentiti, in luogo della cessione (totale o parziale) delle aree deputate a standard, provvedano al pagamento di una somma di danaro, rapportata al costo di acquisizione di altre aree, equivalenti, quanto a estensione, e comparabili, quanto a ubicazione, a quelle che avrebbero dovuto essere cedute».

La consolidata giurisprudenza amministrativa ha precisato che trattasi di un istituto contemplato dall’ordinamento ed applicato nella prassi amministrativa di tutti i Comuni italiani e ritiene che la scelta fra la cessione delle aree necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione ovvero la loro monetizzazione, rientra nella sfera di discrezionalità tecnico-amministrativa dell’ente locale, e non già di un diritto del privato, come tale non censurabile in sede giurisdizionale se non per manifesta irragionevolezza (cfr. Cons. di Stato Sentenza n. 3253/2018).

Spetta dunque al Comune di valutare la monetizzazione sulla base di un apprezzamento complesso, che investe sia l’idoneità o meno delle aree offerte in funzione dell’uso pubblico cui verrebbero destinate, sia la possibilità di acquisire aree alternative, con monetizzazione a carico del lottizzante, al fine mantenere invariato il livello di dotazione di standard fissato dal piano regolatore.

È da precisare che il legislatore statale non disciplina espressamente l’istituto della monetizzazione; assumono, tuttavia, rilievo alcune norme da cui la dottrina e la giurisprudenza hanno desunto l’ammissibilità dell’istituto in commento.  Si rileva, tuttavia, che in materia, sono intervenuti direttamente alcuni legislatori regionali che hanno introdotto una specifica disciplina in materia di monetizzazione degli standard urbanistici.

Vale la pena richiamare sinteticamente i principi affermati dalla giurisprudenza amministrativa, in particolare, la Sentenza del Cons. di Stato n. 4908/2023 nella quale i giudici amministrativi in materia di monetizzazione di standard urbanistici hanno affermato che:

1. a) “la monetizzazione non ha la medesima natura giuridica del contributo di costruzione,essa non è infatti una prestazione patrimoniale imposta ai sensi dell’art. 23 Cost.; inoltre mentre il pagamento degli oneri di urbanizzazione si risolve in un contributo per la realizzazione delle opere stesse, senza che insorga un vincolo di scopo in relazione alla zona in cui è inserita l’area interessata all’imminente trasformazione edilizia, la monetizzazione sostitutiva della cessione degli standard afferisce al reperimento delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria all’interno della specifica zona di intervento;
2. b) “la monetizzazione nasce come beneficio di carattere eccezionale – ammesso da previsioni di legge, di norma a livello regionale ed espressione di una valutazione discrezionale dell’amministrazione comunale– concepito come misura di favore di cui può giovarsi il richiedente un titolo edilizio che, in base allo strumento urbanistico, deve, per l’appunto, cedere o reperire nella zona in cui intende realizzare l’intervento costruttivo(o anche solo un mero cambio di destinazione d’uso senza opere) aree per la realizzazione di opere pubbliche (di regola parcheggi e verde pubblico), nel rispetto delle misure e secondo i criteri dettati dal D.M. 2 aprile 1968 n. 1444;
3. c) “senza la monetizzazione il privato è posto di fronte alle seguenti alternative: non realizzare l’intervento; cedere, ove possibile, una parte del proprio immobile al comune; acquistare, in zona, a prezzo di mercato, spazi da destinare a standard”;
4. d) “le nuove costruzioni ai sensi dell’art. 41 quinquies 1150/1942 non sono solo quelle effettuate su aree libere ma tutte quelle iniziative edilizie che trasformano un preesistente edificio in uno oggettivamente diverso in relazione all’entità ed alla consistenza delle modifiche”.
5. e) “ogni intervento di trasformazione edilizia comportante un aumento del carico urbanistico è soggetto al rispetto della disciplina di cui al D.M. n. 1444 del 1968; infatti, anche se la disciplina statale di cui al citato decreto ministeriale è espressamente applicabile alla fase di approvazione dei piani regolatori generali nonché a quelli attuativi ed alle loro varianti, tale applicazione va estesa a tutte le ipotesi in cui un determinato intervento sia autorizzato in deroga o ad integrazione delle previsioni contenute nei predetti piani o nei regolamenti edilizi, come avviene non solo nel caso di rilascio dei permessi di costruire in deroga ma anche nel caso di disposizioni di legge che autorizzino interventi di trasformazione edilizia o anche cambi di destinazioni d’uso con incremento di volumi abitabili, che abbiano come conseguenza un incremento del numero di abitanti insediabili, in una determinata zona, modificando conseguentemente il rapporto abitanti/standard previsto dalla pianificazione urbanistica generale: modifica delle previsioni di piano in tal modo operata (in deroga o ex lege) implica infatti il conseguente necessario adeguamento del calcolo degli standard”.

Una precisazione, l’obbligo di corrispondere gli oneri di urbanizzazione non esclude anche la debenza o cessione di aree a standard perché risponde ad una diversa ratio legislativa. La giurisprudenza amministrativa ha infatti chiarito che:

“In linea generale fra i contributi per spese di urbanizzazione e i contributi dovuti per monetizzazione di aree standard vi è una profonda diversità sul piano dei rispettivi fini; pertanto, in tema di convenzione di lottizzazione, non vi è alcuna giustificazione in linea di principio a scomputare dai primi l’importo dei secondi, trattandosi di distinti e ugualmente necessari costi che l’amministrazione deve sopportare per la sostenibilità dell’intervento” (Cons. di Stato n. 4908/2023, n. 4417/2016).

In tal senso quanto riportato al 4 comma dell’art. 24 delle NTO del comune di Verona parrebbe configgere posto che gli interventi edilizi comportanti aumento o trasformazione dei carichi urbanistici sono sottoposti al versamento degli oneri di urbanizzazione, oltre che ai possibili obblighi di reperimento degli standard urbanistici e dotazioni territoriali.

Alberto Speciale